Finsensvej 80 – hotelhøringen 2026

StatusStatus

9. sep – 4. novOffentlig høring om lokalplan 249 og kommuneplantillæg 4Public hearing on Local Plan 249 and Municipal Plan Supplement 4

30. sep, kl. 16–18Åbent hus på Finsensvej 80 med kommunen og bygherreOpen house at Finsensvej 80 with the municipality and the developer

4. novSidste frist for høringssvar på blivhoert.frederiksberg.dkDeadline for responses at blivhoert.frederiksberg.dk

Kommunalbestyrelsen sendte den 31. august 2026 forslaget til lokalplan 249 og kommuneplantillæg 4 for et hotel på Finsensvej 80 i offentlig høring. Naboerne har fået brev fra kommunen den 3. september. Alle har ret til at sende et høringssvar, og alle svar indgår i den videre behandling. Kommunen forventes at behandle høringssvarene i december 2026–januar 2027.

On 31 August 2026 the City Council sent the draft Local Plan 249 and Municipal Plan Supplement 4 for a hotel at Finsensvej 80 into public hearing. Neighbours received the municipality's letter on 3 September. Everyone has the right to send a response, and every response is part of the further handling. The municipality is expected to process the responses in December 2026–January 2027.

Vi beder ikke om et stop. Kommuneplanen tillader allerede hotel og seks etager her, og et flertal i kommunalbestyrelsen støtter projektet. Vi beder om, at kommunen dokumenterer det, planen ikke belyser, og binder det, planen kun lover.We are not asking for a stop. The municipal plan already allows a hotel and six storeys here, and a council majority supports the project. We ask the municipality to document what the plan leaves out and to bind what the plan only promises.

Hvad er der søgt om?What is proposed?

Hotel med ca. 110 værelser i den gamle trikotagefabrik. Forhuset mod Finsensvej får 2,5 etager oveni (op til 6 etager, 22,5 m); baghuset i skellet mod Revyhaven går fra 1 til 3 etager (12,5 m).
Bageri eller café i den høje kælder med udeservering i gården mod daginstitutionen og på fortovet (fortovsservering kræver særskilt tilladelse). Lokalplanen tillader også restaurant (§ 3.1–3.3).
Fælles tagterrasse på mellembygningen og private terrasser til værelserne på øverste etage.
14 parkeringspladser på terræn i det nordvestlige hjørne. Bebyggelsesprocenten hæves fra 150 til 160.
En åbning i hegnet mod byhaven og en offentligt tilgængelig sti gennem hotelgrunden (§ 4.2), som udmunder ved vores gårdhave.

A hotel with about 110 rooms in the old knitwear factory. The front building on Finsensvej gets 2.5 extra storeys (up to 6 storeys, 22.5 m); the back house on the boundary with Revyhaven goes from 1 to 3 storeys (12.5 m).
A bakery or café in the high basement with outdoor serving in the courtyard toward the daycare and on the pavement (pavement serving needs a separate permit). The plan also permits a restaurant (§§ 3.1–3.3).
A shared roof terrace on the middle building and private terraces for the top-floor rooms.
14 surface parking spaces in the north-west corner. Density raised from 150 to 160 %.
An opening in the fence toward the garden and a publicly accessible path through the hotel site (§ 4.2), which exits next to our courtyard.

Kort over Finsensvej 80 og Revyhaven / Map of Finsensvej 80 and Revyhaven

Revyhaven (matr.nr. 8t) grænser direkte op til hotelgrunden (matr.nr. 8k) langs baghuset. Vores bygning ligger ca. 44 m fra hotelbygningen. Gårdhaven, som planen kalder "Flintholm Byhave", ligger for en stor del på vores egen matrikel. Kilder: matrikelkort (Geodatastyrelsen via DAWA), bygninger (OpenStreetMap). Omtrentlig.Revyhaven (parcel 8t) borders the hotel site (parcel 8k) directly along the back house. Our building is about 44 m from the hotel building. The courtyard the plan calls "Flintholm Byhave" lies largely on our own parcel. Sources: cadastral map (Geodatastyrelsen via DAWA), buildings (OpenStreetMap). Approximate.

Vores fire hovedpunkterOur four main points

Alle punkter henviser til sider og paragraffer i lokalplanforslaget, så kommunen kan efterprøve dem. Detaljer og kilder findes i skabelonen nedenfor.

Every point refers to pages and sections of the draft plan so the municipality can check them. Details and sources are in the template below.

1. Stien ind i vores gårdhave1. The path into our courtyard

Planen kræver en sti fra Finsensvej "som giver adgang til Flintholm Byhave" (§ 4.2), forbyder hegn i skellet (§ 7.6) og ophæver en del af en gammel servitut om hegn (§ 10.2). Stien udmunder ved eller nær skellet til vores matrikel. Vores grund er omfattet af lokalplan 138 fra 2006: byhavens arealer er boligernes lovpligtige opholdsareal med legepladser (§ 7.1–7.2), stierne skal være offentligt tilgængelige (§ 3.4, § 4.2), og indretningen skal følge en samlet plan, som kommunen godkender (§ 7.2). Planforslaget oplyser ikke, hvilken grund stien fortsætter på, om den samlede plan ændres, eller hvordan opholdsarealer, legeplads og stueterrasser beskyttes mod den øgede færdsel. Vi beder om: den samlede plan og et kort over stiens forløb med alle berørte matrikler og rettigheder, en smal, defineret åbning med beplantning og afskærmning på hotellets side, og svar på, om åbningen kan lukkes om natten.

The plan requires a path from Finsensvej "giving access to Flintholm Byhave" (§ 4.2), prohibits a fence on the boundary (§ 7.6) and cancels part of an old fencing servitude (§ 10.2). The path exits at or near the boundary with our parcel. Our land is governed by Local Plan 138 from 2006: the garden's areas are the dwellings' statutory recreation area with playgrounds (§§ 7.1–7.2), the paths must be publicly accessible (§ 3.4, § 4.2), and the layout must follow an overall plan approved by the municipality (§ 7.2). The draft does not say which parcel the path continues onto, whether the overall plan is changed, or how the recreation areas, playground and ground-floor terraces are protected against the increased traffic. We ask for: the overall plan and a map of the route with every affected parcel and right, a narrow, defined opening with planting and screening on the hotel's side, and an answer on whether the opening can be closed at night.

Lokalplan 249 § 4.2, § 7.6, § 10.2, s. 22, kortbilag 2 · Lokalplan 138 § 3.4, § 4.2, § 7.1–7.2

2. Skygge på gårdhave og legeplads om vinteren2. Winter shadow on the courtyard and playground

Planen indrømmer, at påbygningen ved vintersolhverv giver "en bredere skygge ind over parken", men konkluderer, at forholdene "ændres minimalt i vinterhalvåret" (s. 34). Skyggediagrammerne dækker kun juni, jævndøgn og 21. december kl. 10–14, og de viser ikke vores gårdhave særskilt. Vores side af grunden nævnes kun med "ca. 50 m" i afsnittet om indblik. En foreløbig overslagsberegning peger på, at påbygningen kan øge skyggeudbredelsen over gården i november–februar om eftermiddagen; den medtager ikke alle eksisterende skyggegivere og dokumenterer derfor ikke det faktiske tab af sol. Vi beder om: diagrammer for november/februar og jævndøgn sidst på eftermiddagen med gårdhaven og legepladsen markeret, en skriftlig vurdering, og en forholdsmæssig justering af bygningen, hvis kontrollen bekræfter det.

The plan admits that at the winter solstice the addition casts "a broader shadow over the park", but concludes that conditions "change minimally in the winter half-year" (p. 34). The shadow diagrams cover only June, the equinoxes and 21 December 10–14 h, and do not show our courtyard separately. Our side of the site is mentioned only with "approx. 50 m" in the overlooking section. A preliminary estimate indicates that the addition may increase the extent of shadow over the courtyard on November–February afternoons; it does not include all existing sources of shadow and therefore does not document the actual loss of sun. We ask for: diagrams for November/February and late-afternoon equinox with the courtyard and playground marked, a written assessment, and a proportionate adjustment of the building if the check confirms it.

Lokalplan 249 s. 33–34, s. 35–45, s. 49, § 5.2

3. Biofaktoren holder ikke uden en tilladelse, planen selv tvivler på3. The biofactor depends on a permit the plan itself doubts

Planen kræver en biofaktor på 0,5 (§ 7.12) og når 0,52 kun ved at medregne 375 m² nedsivning af regnvand (bilag 14A). Samme plan skriver, at nedsivningstilladelse "normalt ikke [vil] blive givet" her på grund af jordforurening (s. 28) og "som udgangspunkt ikke [kan] forventes" (s. 29). Uden tillægget er tallet omkring 0,41. Vi beder om: enten en dokumenteret, gennemførlig nedsivningsløsning eller et rettet grønt projekt, der når 0,5 uden den, og at det gøres bindende.

The plan requires a biofactor of 0.5 (§ 7.12) and reaches 0.52 only by counting 375 m² of rainwater infiltration (appendix 14A). The same plan says an infiltration permit "will normally not be granted" here because of soil contamination (p. 28) and "cannot as a rule be expected" (p. 29). Without the credit the figure is about 0.41. We ask for: either a documented, feasible infiltration solution or a corrected green design that reaches 0.5 without it, made binding.

Lokalplan 249 § 7.12, bilag 14A (s. 81), s. 25, 28–29

4. Restaurant er tilladt, men støjvurderingen regner med, at der ingen er4. A restaurant is permitted, but the noise assessment assumes there is none

Bestemmelserne tillader restaurant i kælder og stueetage i både for- og mellembygning (§ 3.2–3.3). Vurderingen af støj fra varelevering bygger på, at hotellet "ikke indeholder restaurant" (s. 31), og redegørelsen regner med "en mindre café" (s. 30). Planen lover, at tagterrassen ikke bruges til udeservering, men det står ikke i nogen bestemmelse. Vi beder om: at det oplyses, hvad der faktisk er vurderet, at omfanget fastlægges i § 3, og at forbuddet mod servering på tagterrassen skrives ind.

The provisions permit a restaurant in the basement and ground floor of both the front and middle buildings (§§ 3.2–3.3). The delivery-noise assessment assumes the hotel "does not contain a restaurant" (p. 31), and the report assumes "a small café" (p. 30). The plan promises that the roof terrace will not be used for serving, but no provision says so. We ask for: a statement of what was actually assessed, the extent fixed in § 3, and the no-serving rule for the roof terrace written in.

Lokalplan 249 § 3.1–3.3, § 3.7, s. 30–31

Det, vi ikke beder omWhat we are not asking for

Ikke et forbud mod hotel, ikke et forbud mod seks etager mod Finsensvej, ikke et nej til caféen, og ikke et nej til enhver sti. Alt det er enten allerede tilladt i kommuneplanen eller besluttet politisk. Vi støtter heller ikke forslaget om at fordoble parkeringen på grunden: kommunens eget notat viser, at det halverer det nye grønne areal.

Not a ban on the hotel, not a ban on six storeys on Finsensvej, not a no to the café, and not a no to any path. All of that is either already allowed in the municipal plan or politically decided. Nor do we support the proposal to double the parking on the site: the municipality's own memo shows it would halve the new green area.

Det kan du gøreWhat you can do

Kom til det åbne hus onsdag 30. september kl. 16–18Come to the open house on Wednesday 30 September, 16–18
Finsensvej 80, i gården. Vi mødes ved indgangen kl. 16. Tag spørgsmålene nedenfor med, og bed om skriftlige svar.Finsensvej 80, in the courtyard. We meet at the entrance at 16:00. Bring the questions below and ask for written answers.
Send dit eget høringssvar inden 4. novemberSend your own hearing response before 4 November
Brug skabelonen nedenfor. Det tager 15 minutter. Skriv 2–4 personlige linjer om din bolig og gården; det vægter mere end selve skabelonen.Use the template below. It takes 15 minutes. Write 2–4 personal lines about your flat and the courtyard; that carries more weight than the template itself.
Vær med i naboernes WhatsApp-gruppeJoin the neighbours' WhatsApp group
WhatsApp Her deler vi nyheder, svar fra kommunen og hjælper hinanden med portalen.We share news, the municipality's answers and help each other with the portal.

Åbent hus 30. september: spørgsmål at tage medOpen house 30 September: questions to bring

Hvilken matrikel fortsætter stien på, når den forlader hotelgrunden, og hvilke adgangsrettigheder findes der i dag på byhavens stier? Ændres den samlede plan for byhaven efter lokalplan 138 § 7.2, og hvem godkender det?
Kan åbningen i hegnet være en låge, der lukkes om natten? Hvem lukker og vedligeholder?
Vil kommunen få lavet skyggediagrammer for november/februar og for jævndøgn efter kl. 17 med vores gårdhave og legeplads markeret, før planen vedtages?
Hvad er biofaktoren uden de 375 m² nedsivning, og hvad sker der, hvis nedsivningstilladelsen ikke gives?
Hvilket omfang af restaurant, varelevering og udeservering er støjvurderingen baseret på? Vil kommunen indsætte en bestemmelse om, at tagterrassen ikke må bruges til servering?
Hvad omfatter servitutten fra 1936, som § 10.2 ophæver, og kan vi få dokumentet?
Til bygherre: byggeperiode, kranplacering, weekendarbejde, hvem driver hotel og café, åbningstider for udeservering, tidspunkter for varelevering og affald, og hvad gør hotellet for at holde gæsterne på egen grund?

Which parcel does the path continue onto when it leaves the hotel site, and what access rights exist today on the garden's paths? Is the overall plan for the garden under Local Plan 138 § 7.2 being changed, and who approves that?
Can the opening in the fence be a gate that is closed at night? Who closes and maintains it?
Will the municipality have shadow diagrams made for November/February and for the equinox after 17:00 with our courtyard and playground marked, before adoption?
What is the biofactor without the 375 m² of infiltration, and what happens if the infiltration permit is refused?
What extent of restaurant, deliveries and outdoor serving is the noise assessment based on? Will the municipality add a provision that the roof terrace may not be used for serving?
What does the 1936 servitude that § 10.2 cancels cover, and can we get the document?
To the developer: construction period, crane position, weekend work, who will operate the hotel and café, hours for outdoor serving, delivery and waste times, and what the hotel will do to keep guests on its own ground?

Notér navn og funktion på den, der svarer. Svar kan citeres i høringssvar.Note the name and role of whoever answers. Answers can be quoted in responses.

Skabelon til høringssvarResponse template

Sådan gør du: 1) Kopiér teksten eller hent Word-filen. 2) Udfyld navn, adresse og dato. 3) Skriv dine egne 2–4 linjer i det gule felt. 4) Slet de punkter, du ikke selv mener noget om. 5) Gå til blivhoert.frederiksberg.dk, find høringen om Finsensvej 80, og indsæt teksten. 6) Gem kvitteringen. Portalens felter bekræftes 9. september.

How to: 1) Copy the text or download the Word file. 2) Fill in name, address and date. 3) Write your own 2–4 lines in the yellow box. 4) Delete the points you do not have a view on. 5) Go to blivhoert.frederiksberg.dk, find the Finsensvej 80 hearing, and paste the text. 6) Keep the receipt. Portal fields to be confirmed on 9 September.

Danish is recommended if you can write it (ask in the WhatsApp group for help). There is no formal language requirement, and an English response is still a valid response.

Word (DA) PDF (DA) Tekst (DA)

Høringssvar til forslag til lokalplan 249 og forslag til kommuneplantillæg 4 for hotel på Finsensvej 80 (sagsnr. 01.02.05-K04-5-26)

Afsender: [Fornavn Efternavn]
Adresse: [Dirch Passers Allé X, X. sal / Elga Olgas Vej X], 2000 Frederiksberg
E-mail: [din e-mail]
Dato: [dato]

Jeg bor i Revyhaven på [adresse] og afgiver dette høringssvar på egne vegne. Min indsigelse vedrører navnlig konsekvenserne for vores fælles friarealer på matr.nr. 8t, som grænser op til lokalplanområdet. Jeg beder om, at kommunen før endelig vedtagelse konkret redegør for den ekstra skygge på opholds- og legearealerne samt for stiforbindelsens forløb, adgangsgrundlag og afgrænsning mod private arealer. Redegørelsen bør tage udgangspunkt i de faktiske forhold og i lokalplan 138 §§ 3.4, 4.2 og 7.1–7.2, som gælder for matr.nr. 8t. Hvor vurderingen viser behov for ændringer, beder jeg om, at de sikres gennem præcise planbestemmelser eller de relevante særskilte afgørelser.

Jeg gør ikke indsigelse mod hotelanvendelsen som sådan. Min indsigelse retter sig mod, at planforslaget tillader mere, end det vurderer, lover mere, end det binder, og ikke belyser konsekvenserne for de friarealer, jeg og mine naboer bruger dagligt.

[SKRIV SELV 2–4 LINJER HER: Hvilken etage bor du på, og hvilken vej vender din bolig eller altan? Hvordan bruger du gårdhaven og legepladsen? Hvornår på dagen og året har I sol i gården? Personlige oplysninger vægter mere end en skabelon.]

1. Stiforbindelsen og gårdhaven (lokalplan 249 § 4.2, § 7.6, § 10.2; redegørelsen s. 22; kortbilag 2. Lokalplan 138 § 3.4, § 4.2, § 7.1–7.2)

Lokalplanforslaget kræver en offentligt tilgængelig sti gennem lokalplanområdet, "som giver adgang til Flintholm Byhave" (§ 4.2), forbyder hegn i skellet B–C (§ 7.6) og ophæver en del af en servitut om hegnspligt (§ 10.2). Stien udmunder ifølge kortbilag 2 ved lokalplanområdets nordøstlige hjørne, ved eller nær skellet mellem matr.nr. 8t og 8u. Redegørelsen anfører, at passagen "kan anvendes af hotellets gæster og områdets beboere" (s. 22).

Byhaven nord for lokalplanområdet ligger for en stor del på matr.nr. 8t, Revyhavens ejendom, som er omfattet af lokalplan 138 (2006). Efter lokalplan 138 er de ubebyggede arealer boligernes opholdsareal (mindst 50 % af etagearealet, § 7.1) med legepladser, der indgår i et samlet parkareal (§ 7.2), og arealerne må kun benyttes til opholdsareal, offentligt tilgængelige stier samt parkering og adgang for beboere (§ 3.4). Stier og indretning af arealerne skal ske efter en samlet plan, som kommunalbestyrelsen godkender (§ 4.2 og § 7.2). Stierne er altså offentligt tilgængelige, men arealerne omkring dem er boligernes lovpligtige opholdsareal. Lokalplanforslaget oplyser ikke, hvilken matrikel stien fortsætter på, om den godkendte samlede plan for byhaven ændres, eller hvordan opholdsarealer, legeplads og stueterrasser beskyttes mod den øgede færdsel, som en ny hovedadgang fra Finsensvej og et hotel med ca. 110 værelser medfører. En lokalplan kan kræve en sti frem til sit eget skel, men den ændrer ikke planlægningen for eller rettighederne over arealer uden for lokalplanområdet.

Jeg beder om:
a) at den godkendte samlede plan for byhaven efter lokalplan 138 § 4.2 og § 7.2 fremlægges, og at det oplyses, om og hvordan den ændres med den nye forbindelse;
b) et kort over stiens forløb med angivelse af alle berørte matrikler uden for lokalplanområdet (8u, 8t m.fl.), og af hvem der ejer og vedligeholder dem;
c) oplysning om eksisterende adgangsrettigheder på disse arealer og en redegørelse for, hvilke arbejder, tilladelser og aftaler med grundejerne der kræves uden for lokalplanområdet;
d) at åbningen i skellet udformes som en smal, defineret åbning, og at hotelgrundens side af skellet indrettes med beplantning og afskærmning, så opholdsarealer, legeplads og stueterrasser på matr.nr. 8t beskyttes mod indblik og støj fra passagen;
e) at det oplyses, om åbningen kan udføres som en låge, der lukkes om natten, og om det er foreneligt med § 4.2 og med lokalplan 138;
f) at § 10.2 begrænses til det, åbningen faktisk kræver, og at servitutten med kort fremlægges;
g) at belysning (§ 7.18) og skiltning (§ 6.26) fastholdes på hotelgrunden, og at der ikke udlægges udeservering eller skiltning orienteret mod skellet til matr.nr. 8t.

2. Skygge på gårdhave og legeplads (redegørelsen s. 33–34; skyggediagrammer s. 35–45)

Redegørelsen anfører, at påbygningen ved vintersolhverv "vil danne en bredere skygge ind over parken og parkeringspladserne", men at forholdene "i øvrigt ændres minimalt i vinterhalvåret" (s. 34). Diagrammerne viser kun 21. juni, jævndøgn (kl. 9–17) og 21. december (kl. 10–14) og skelner ikke friarealerne på matr.nr. 8t ud. Bebyggelsen nord for lokalplanområdet omtales ikke i skyggeafsnittet; i indbliksafsnittet nævnes alene en afstand på "ca. 50 m" (s. 49).

En foreløbig overslagsberegning med forenklede bygningsvolumener peger på, at påbygningen kan øge skyggeudbredelsen over dele af de fælles friarealer på matr.nr. 8t i vinterhalvåret. Beregningen medtager ikke alle eksisterende skyggegivere og dokumenterer derfor ikke det faktiske tab af sol eller påvirkningen af bestemte boliger. Jeg beder kommunen kontrollere forholdet med projektets korrekte geometri og eksisterende nabobebyggelse og konkret begrunde konklusionen på side 34 om minimale ændringer.

Jeg beder konkret om:
a) skyggediagrammer for 1. november og 1. februar kl. 12, 13, 14, 15 og 16 samt for jævndøgn kl. 15, 16, 17 og 18, med matr.nr. 8t, legepladsen og opholdsarealerne markeret og med før/efter-sammenligning;
b) en skriftlig vurdering af gårdhaven og af Revyhavens sydvestvendte facader;
c) at bygningsvolumenet (den tilbagetrukne etage i byggefelt A og/eller højden af byggefelt C, § 5.2) justeres forholdsmæssigt, hvis kontrollen viser en væsentlig påvirkning.

3. Biofaktor (§ 7.12; bilag 14A; redegørelsen s. 25, 28–29)

Lokalplanen kræver en biofaktor på mindst 0,5 (§ 7.12). Beregningen i bilag 14A når 0,52 for de ubebyggede arealer ved at medregne "Regnvandsnedsivning fra belagt areal" med 375 m² (faktor 0,5). Redegørelsen anfører samtidig, at nedsivningstilladelse "med tilstedeværelse af grundvandstruende forurening, som her, normalt ikke [vil] blive givet" (s. 28), og at tilladelse "som udgangspunkt ikke [kan] forventes" (s. 29). Uden dette tillæg svarer beregningen til en biofaktor på omkring 0,41.

Jeg beder om, at der enten dokumenteres en teknisk og juridisk gennemførlig nedsivningsløsning før vedtagelsen, eller at landskabsprojektet og beregningen rettes, så kravet på 0,5 opfyldes uden tillægget, og at eventuelle kompenserende tiltag efter kommuneplanen navngives og gøres bindende. Jeg beder desuden om, at det oplyses, hvad § 11.3 og § 7.2 allerede sikrer af landskabsplanen, og hvad der ikke er sikret.

4. Restaurant og varelevering (§ 3.1–3.3, § 3.7; redegørelsen s. 30–31)

Bestemmelserne tillader restaurant i kælder og stueetage i både byggefelt A og B. Vurderingen af støj fra varelevering bygger på, at hotellet "ikke indeholder restaurant" (s. 31), og redegørelsen forudsætter "en mindre café" (s. 30). Jeg beder om at få oplyst, hvilket omfang af restaurationsareal, varelevering, affaldsafhentning og udeservering der ligger til grund for vurderingen, og om dette dækker de anvendelser, som §§ 3.2–3.3 tillader i både A og B. Jeg beder om, at placering og omfang af den publikumsorienterede funktion, der faktisk er vurderet, fastlægges i § 3, og at der indsættes en bestemmelse om, at tagterrassen i byggefelt B ikke må anvendes til restaurations- eller serveringsformål, som redegørelsen allerede forudsætter (s. 30).

Øvrige bemærkninger

- Byggefelt C får med 2. og 3. etage nye vinduer mod nordøst over legepladsen i 20–40 m afstand. Jeg beder om, at facaden mod nordøst udformes, så indblik til legepladsen begrænses, svarende til § 6.23 mod øst.
- Jeg beder om, at tekniske anlæg på taget af byggefelt C placeres længst muligt fra skellet mod matr.nr. 8t (§ 5.5), og at støjdokumentation for anlæggene indgår i miljømyndighedens behandling.
- Jeg beder om, at kommunen oplyser den påtænkte faseopdeling og håndhævelse af § 11, hvor eksisterende bygning og påbygning tages i brug samlet eller hver for sig.
- Jeg støtter ikke mindretallets forslag om en fordobling af parkeringspladserne, da kommunens notat (bilag 5) viser, at det halverer de nye grønne arealer. Jeg beder vejmyndigheden om at følge parkeringstrykket på Dirch Passers Allé efter ibrugtagning.
- Jeg beder om, at svarene fra det åbne hus den 30. september gengives skriftligt i høringsnotatet.

Jeg beder om at blive orienteret om høringsnotatet og om kommunalbestyrelsens behandling af planforslagene.

Med venlig hilsen

[Fornavn Efternavn]
[Adresse]

Word (EN) PDF (EN) Text (EN) Danish version (Word)

Hearing response to the draft Local Plan 249 and draft Municipal Plan Supplement 4 for a hotel at Finsensvej 80 (case no. 01.02.05-K04-5-26)

From: [First name Last name]
Address: [Dirch Passers Allé X, Xth floor / Elga Olgas Vej X], 2000 Frederiksberg
E-mail: [your e-mail]
Date: [date]

I live in Revyhaven at [address] and submit this response on my own behalf. My objection concerns above all the consequences for our shared open areas on cadastral parcel 8t, which borders the local plan area. I ask that, before final adoption, the municipality specifically accounts for the additional shadow on the recreation and play areas, and for the route, legal basis and delimitation of the path connection toward private areas. That account should be based on the actual conditions and on Local Plan 138 §§ 3.4, 4.2 and 7.1–7.2, which govern parcel 8t. Where the assessment shows a need for changes, I ask that they are secured through precise plan provisions or the relevant separate decisions.

I do not object to hotel use as such. My objection is that the draft plan permits more than it assesses, promises more than it binds, and does not examine the consequences for the open areas my neighbours and I use every day.

[WRITE 2–4 LINES YOURSELF: Which floor do you live on, and which way does your flat or balcony face? How do you use the courtyard and the playground? When during the day and the year do you have sun in the courtyard? Personal detail carries more weight than a template.]

1. The path connection and the courtyard (Local Plan 249 § 4.2, § 7.6, § 10.2; explanatory report p. 22; map appendix 2. Local Plan 138 § 3.4, § 4.2, §§ 7.1–7.2)

The draft plan requires a publicly accessible path through the plan area "which gives access to Flintholm Byhave" (§ 4.2), prohibits a fence on the boundary B–C (§ 7.6) and cancels part of a servitude on fencing obligations (§ 10.2). According to map appendix 2 the path exits at the north-east corner of the plan area, at or near the boundary between parcels 8t and 8u. The report states that the passage "can be used by the hotel's guests and the area's residents" (p. 22).

The garden north of the plan area lies largely on parcel 8t, Revyhaven's property, which is governed by Local Plan 138 (2006). Under Local Plan 138 the unbuilt areas are the dwellings' recreation area (at least 50 % of the floor area, § 7.1) with playgrounds forming part of a joint park area (§ 7.2), and they may only be used as recreation area, publicly accessible paths, and parking and access for residents (§ 3.4). Paths and the layout of the areas must follow an overall plan approved by the City Council (§ 4.2 and § 7.2). The paths are therefore publicly accessible, but the areas around them are the dwellings' statutory recreation area. The draft plan does not state which parcel the path continues onto, whether the approved overall plan for the garden is changed, or how the recreation areas, the playground and the ground-floor terraces are protected against the increased traffic that a new main access from Finsensvej and a hotel with about 110 rooms will bring. A local plan can require a path up to its own boundary, but it does not change the planning of, or the rights over, land outside the plan area.

I ask for:
a) the approved overall plan for the garden under Local Plan 138 § 4.2 and § 7.2, and a statement of whether and how it is changed by the new connection;
b) a map of the path's route identifying every affected parcel outside the plan area (8u, 8t and others), and who owns and maintains them;
c) information on existing access rights on those areas, and an account of which works, permissions and agreements with the landowners are required outside the plan area;
d) that the opening in the boundary is designed as a narrow, defined opening, and that the hotel's side of the boundary is laid out with planting and screening so that the recreation areas, the playground and the ground-floor terraces on parcel 8t are protected against overlooking and noise from the passage;
e) a statement of whether the opening can be a gate closed at night, and whether that is compatible with § 4.2 and with Local Plan 138;
f) that § 10.2 is limited to what the opening actually requires, and that the servitude and its map are put on record;
g) that lighting (§ 7.18) and signage (§ 6.26) are kept on the hotel's own ground, and that no outdoor serving or signage is laid out toward the boundary with parcel 8t.

2. Shadow on the courtyard and the playground (report pp. 33–34; shadow diagrams pp. 35–45)

The report states that at the winter solstice the addition "will cast a broader shadow over the park and the parking spaces", but that conditions "otherwise change minimally in the winter half-year" (p. 34). The diagrams cover only 21 June, the equinoxes (9–17 h) and 21 December (10–14 h), and do not distinguish the open areas on parcel 8t. The buildings north of the plan area are not mentioned in the shadow section; the overlooking section only mentions a distance of "approx. 50 m" (p. 49).

A preliminary estimate using simplified building volumes indicates that the addition may increase the extent of shadow over parts of the shared open areas on parcel 8t in the winter half-year. The estimate does not include all existing sources of shadow and therefore does not document the actual loss of sun or the effect on particular dwellings. I ask the municipality to verify the matter with the project's correct geometry and the existing neighbouring buildings, and to give specific reasons for the conclusion on page 34 about minimal change.

Specifically I ask for:
a) shadow diagrams for 1 November and 1 February at 12, 13, 14, 15 and 16 h, and for the equinoxes at 15, 16, 17 and 18 h, with parcel 8t, the playground and the seating areas marked, and with before/after comparison;
b) a written assessment of the courtyard and of Revyhaven's south-west-facing façades;
c) a proportionate adjustment of the building volume (the set-back storey in building field A and/or the height of building field C, § 5.2) if the verification shows a material effect.

3. Biofactor (§ 7.12; appendix 14A; report pp. 25, 28–29)

The plan requires a biofactor of at least 0.5 (§ 7.12). The calculation in appendix 14A reaches 0.52 for the unbuilt areas by counting "rainwater infiltration from paved area" with 375 m² (factor 0.5). At the same time the report states that an infiltration permit "with the presence of groundwater-threatening contamination, as here, will normally not be granted" (p. 28), and that a permit "cannot as a rule be expected" (p. 29). Without this supplement the calculation corresponds to a biofactor of about 0.41.

I ask that either a technically and legally feasible infiltration solution is documented before adoption, or that the landscape design and the calculation are corrected so the 0.5 requirement is met without the supplement, and that any compensating measures under the municipal plan are named and made binding. I also ask to be told what §§ 11.3 and 7.2 already secure of the landscape plan, and what is not secured.

4. Restaurant and deliveries (§§ 3.1–3.3, 3.7; report pp. 30–31)

The provisions permit a restaurant in the basement and ground floor of both building fields A and B. The assessment of delivery noise rests on the hotel "not containing a restaurant" (p. 31), and the report assumes "a small café" (p. 30). I ask to be told what extent of restaurant floor area, deliveries, waste collection and outdoor serving underlies the assessment, and whether this covers the uses that §§ 3.2–3.3 permit in both A and B. I ask that the location and extent of the public-facing function that was actually assessed is fixed in § 3, and that a provision is inserted that the roof terrace in building field B may not be used for restaurant or serving purposes, as the report already assumes (p. 30).

Other remarks

- With its 2nd and 3rd floors, building field C gets new windows facing north-east over the playground at a distance of 20–40 m. I ask that the north-east façade is designed to limit overlooking of the playground, corresponding to § 6.23 toward the east.
- I ask that technical installations on the roof of building field C are placed as far as possible from the boundary with parcel 8t (§ 5.5), and that noise documentation for the installations is part of the environmental authority's handling.
- I ask the municipality to state the intended phasing and enforcement of § 11 where the existing building and the addition are taken into use together or separately.
- I do not support the minority's proposal to double the parking spaces, since the municipality's memo (appendix 5) shows it would halve the new green areas. I ask the road authority to monitor parking pressure on Dirch Passers Allé after opening.
- I ask that the answers given at the open house on 30 September are reproduced in writing in the hearing memorandum.

I ask to be notified of the hearing memorandum and of the City Council's handling of the draft plans.

Yours sincerely,

[First name Last name]
[Address]

Spørgsmål og svarQuestions and answers

Kan hotellet stoppes?: Næppe gennem høringen. Kommuneplanen tillader allerede hotel og seks etager, og et flertal i kommunalbestyrelsen støtter projektet. Høringen kan derimod ændre bestemmelser, kræve dokumentation og få kommunen til at binde det, planen kun lover. Det er det, vi går efter.
Nytter det, hvis vi sender den samme tekst alle sammen?: Mindre end hvis hver især skriver noget personligt. Forvaltningen samler ens svar i ét punkt. Skriv 2–4 linjer om din egen bolig og gården, og slet det, du ikke mener noget om.
Bliver mit navn offentligt?: Høringssvar offentliggøres normalt med navn og adresse sammen med høringsnotatet. Bekræftes på portalen 9. september.
Skal jeg skrive på dansk?: Helst, men der er ikke noget formelt sprogkrav. Et engelsk svar er stadig et gyldigt høringssvar. Spørg i WhatsApp-gruppen, hvis du vil have hjælp til det danske.
Hvad med parkering?: Planen giver 14 pladser. Et mindretal i kommunen vil fordoble dem. Kommunens notat viser, at det halverer det nye grønne areal. Vi beder i stedet vejmyndigheden følge parkeringstrykket på Dirch Passers Allé efter åbning.
Hvem står bag denne side?: Stefan, beboer i Dirch Passers Allé 7. Siden er et privat initiativ og ikke E/F Revyhavens officielle materiale. Generalforsamlingen i marts besluttede, at beboerne svarer hver især. Analysen bygger på lokalplanforslaget, kommunens bilag, lokalplan 126 og 138 og offentlige matrikel- og plandata, og den er blevet gennemgået kritisk. Fejl kan forekomme; skriv, hvis du finder en.

Can the hotel be stopped?: Hardly through the hearing. The municipal plan already allows a hotel and six storeys, and a council majority supports the project. The hearing can, however, change provisions, require documentation and make the municipality bind what the plan only promises. That is what we are going for.
Does it help if we all send the same text?: Less than if each person writes something personal. The administration groups identical responses into one point. Write 2–4 lines about your own flat and the courtyard, and delete what you do not have a view on.
Will my name be public?: Responses are normally published with name and address together with the hearing memo. To be confirmed on the portal on 9 September.
Do I have to write in Danish?: Preferably, but there is no formal language requirement. An English response is still a valid response. Ask in the WhatsApp group if you want help with the Danish.
What about parking?: The plan provides 14 spaces. A council minority wants to double them. The municipality's memo shows that would halve the new green area. We ask the road authority to monitor parking pressure on Dirch Passers Allé after opening instead.
Who is behind this page?: Stefan, resident at Dirch Passers Allé 7. The page is a private initiative and not official material of E/F Revyhaven. The March general meeting decided that residents respond individually. The analysis is based on the draft plan, the municipality's appendices, Local Plans 126 and 138 and public cadastral and plan-register data, and it has been critically reviewed. Errors can occur; write if you find one.

Dokumenter og kilderDocuments and sources

blivhoert.frederiksberg.dk – høringsportalen med lokalplanforslag, kommuneplantillæg, miljøscreening og svarformular (fra 9. september)– the hearing portal with the draft plan, the supplement, the environmental screening and the response form (from 9 September)
dagsordener.frederiksberg.dk – kommunalbestyrelsens dagsorden 31. august 2026 (pkt. om Finsensvej 80) med alle bilag; senere også høringsnotatet– the City Council agenda of 31 August 2026 (Finsensvej 80 item) with all appendices; later also the hearing memo
Lokalplan 138 (2006) – den gældende plan for Revyhaven og byhaven på vores matrikel (§ 3.4, § 4.2, § 7.1–7.2); lokalplan 126 (2003) er rammeplanen for hele Flintholm-området og gælder i dag for hotelgrunden– the plan in force for Revyhaven and the garden on our parcel (§ 3.4, § 4.2, §§ 7.1–7.2); Local Plan 126 (2003) is the framework plan for the whole Flintholm area and currently governs the hotel site
Flyer (A5, DA/EN)
Kommunens brev til naboerne af 3. september 2026 (sagsnr. 01.02.05-K04-5-26). Kontakt: By, Byggeri og Arkitektur – Byudvikling, tlf. 3821 4120.The municipality's letter to neighbours of 3 September 2026 (case no. 01.02.05-K04-5-26). Contact: By, Byggeri og Arkitektur – Byudvikling, tel. 3821 4120.

Sidehenvisninger gælder lokalplanforslaget som sendt til kommunalbestyrelsen den 31. august 2026 (84 sider). Kontrolleres mod den offentliggjorte udgave 9. september.Page references are to the draft plan as sent to the City Council on 31 August 2026 (84 pages). To be checked against the published version on 9 September.